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如何理性看待房價(jià)

發(fā)布時(shí)間:2013-10-28 10:46:16    閱讀:9806次

最近這段時(shí)間,對房價(jià)的爭論非常熱鬧,有的說要崩盤,有的說要上漲。據(jù)政府有關(guān)部門對外公布的數(shù)據(jù),全國的商品房價(jià)格一直在上漲,而很多國外媒體又在唱空中國房地產(chǎn)市場。

現(xiàn)在是政府并沒有出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策,面對百姓的指責(zé),開發(fā)商的抱怨,媒體的熱鬧,相信在十八屆三中全會(huì)后一些房地產(chǎn)政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)并發(fā)揮影響。

在各種對房價(jià)爭論和不理智的情況下,我想同大家一起理性的分析一下商品房的價(jià)格。

我們可能受多年計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響,說到房子就先想到它的居住屬性,而忽略了它的商品屬性。商品房隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展其商品屬性更加突出,所以只要有購買者接受這個(gè)價(jià)格,就應(yīng)該認(rèn)為是合理價(jià)格。

對于合理價(jià)格國外有個(gè)公認(rèn)的評判標(biāo)準(zhǔn),商品房的總體價(jià)格應(yīng)該是家庭年收入的3到6倍,我們不必費(fèi)心去計(jì)算北上廣深等大城市的房價(jià)是否合理,算一下我們當(dāng)?shù)胤績r(jià)大家更為關(guān)心,按照我們當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)職工人均工資標(biāo)準(zhǔn)每月2000元計(jì)算,家庭年收入在6萬元左右,6倍36萬元勉強(qiáng)能購置一個(gè)較小的房子。而我們國內(nèi)有個(gè)更為簡單的評判標(biāo)準(zhǔn),就是你的家庭月收入和每平米房價(jià)的對比,也就是說你家庭月收入大于房價(jià),那就是合理的房價(jià)。依照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)至少我們本地的房價(jià)還算是在一個(gè)合理的范圍。從這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn),也可以看出國人對房價(jià)具有更高的忍受度。

下面我們在具體分析一下商品房的價(jià)格構(gòu)成:1、土地成本,2、建筑成本,3、政府稅費(fèi),4、開發(fā)商利潤。這四項(xiàng)中兩項(xiàng)1和3由政府控制,2和4由開發(fā)商掌握,以目前的國家土地出讓招拍掛制度,土地成本在樓市不崩盤的情況下不會(huì)下降,政府稅費(fèi)我們也不要指望下降,這和地方政府的政績觀及國家體制直接相關(guān);那么剩下的建筑成本和開發(fā)商利潤,其中建筑成本雖有上漲,但是漲幅平穩(wěn),或者說對房價(jià)影響最小,開發(fā)商利潤并非開發(fā)商完全能控,主要是市場所決定。土地成本、政府稅費(fèi)這兩項(xiàng)都不透明,都是未知數(shù),大眾了解的也就是建筑成本,而開發(fā)商利潤=房價(jià)—土地成本—政府稅費(fèi)—建筑成本。這其中兩項(xiàng)是未知數(shù),所以開發(fā)商收益同樣也成了未知數(shù)。

房地產(chǎn)作為投資性商品,其價(jià)格取決于有能力的投資者對于未來收益的預(yù)期,市場成交價(jià)反映了投資者的預(yù)期,以及融資、持有等各項(xiàng)成本,與未來的投資風(fēng)險(xiǎn),成交價(jià)格就是雙方認(rèn)定的合理價(jià)格,不存在飄浮在半空中的、按照成本逐項(xiàng)計(jì)算的合理價(jià)格。房價(jià)預(yù)期上升時(shí),即使租金回報(bào)率只有3%,照樣不愁買家。(這句話摘自葉檀評論)

所以房價(jià)高低、漲跌本來是市場行為,應(yīng)該由市場去評說,政府只需要營造一個(gè)理性的市場環(huán)境,把一切都攤在陽光下,就可以防止任何的暗箱操作,剩下的讓購房者自行去選擇。這樣政府和開發(fā)商不需要相互的指責(zé),也少了公眾的質(zhì)疑。

(房地產(chǎn):呂發(fā)紅)

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